Algemene voorwaarden

Vooraf
Inhoud
I. Algemene bepalingen............................................................................................................................... 3
II. Diensten inzake tot stand komen van overeenkomsten.................................. 5
III. Taxatie.......................................................................................................................................................................... 16
IV. Onteigening........................................................................................................................................................... 18
V. Vastgoedmanagement............................................................................................................................. 18
VI. Geschillenregeling en branchegarantie ............................................................................. 19
VII. Branchegarantie nakoming bindende adviezen........................................................ 20
Algemene Voorwaarden NVM 3
I. Algemene bepalingen
1. Deze voorwaarden zijn van toepassing op dienstverlening met
betrekking tot onroerend goed in Nederland, tenzij de opdrachtgever
een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een
beroep of bedrijf (consument)*. Voorzover niet anders blijkt wordt
onder onroerend(e) goed(eren) verstaan onroerende zaken en
beperkte rechten daarop.
2 Het overeengekomen honorarium en de bijkomende kosten zijn,
tenzij uitdrukkelijk anders overeengekomen, exclusief wettelijk
verschuldigde omzetbelasting.
3 Het NVM-lid voert door hem aanvaarde opdrachten naar beste
weten en kunnen en met inachtneming van de belangen van zijn
opdrachtgever uit. Tenzij anders overeengekomen mag het NVM-lid
de werkzaamheden nodig voor het uitvoeren van de opdracht
door
anderen, onder zijn verantwoording, laten uitvoeren.
4 In geval een opdracht wordt verstrekt door meer dan één persoon,
is ieder van hen hoofdelijk aansprakelijk voor de bedragen die uit
hoofde van die opdracht aan het NVM-lid verschuldigd zijn.
* Op de totstandkoming en de uitvoering van een tussen een consument en een NVM-lid gesloten
overeenkomst van opdracht tot dienstverlening met betrekking tot in Nederland gelegen onroerende
zaken behoren de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM van toepassing verklaard te worden.
4 Algemene Voorwaarden NVM
5 In geval van overlijden van de opdrachtgever eindigt de opdracht
op het tijdstip waarop het NVM-lid van het overlijden kennis krijgt.
Het bepaalde in artikel II.24 is van overeenkomstige toepassing.
6 Vorderingen wegens verschuldigd honorarium zijn opeisbaar indien
en zodra de opdracht is uitgevoerd of om een andere reden eindigt,
tenzij uit deze voorwaarden anders blijkt of opdrachtgever
en
NVM-lid anders overeenkomen. Dit geldt eveneens ten aanzien van
gedane verschotten en gemaakte onkosten. Opdrachtgever en NVMlid
kunnen betaling vooruit door de opdrachtgever
overeenkomen.
Zij kunnen ook tussentijdse afrekening van gedane verschotten en
gemaakte onkosten overeenkomen.
7 De opdrachtgever aan wie, door middel van een nota of op andere
wijze, schriftelijk betaling van honoraria, verschotten of onkosten is
verzocht en van wie binnen 30 dagen na een tweede schriftelijk verzoek
nog geen betaling is ontvangen, is aansprakelijk
voor de kosten
die het NVM-lid vanaf het moment van verstrijken van deze 30 dagen
zowel in als buiten rechte ter inning van zijn vordering maakt. Tevens
is hij vanaf dat moment rente over die vordering verschuldigd; het
rentepercentage is gelijk aan de wettelijke rente (art. 6:120 BW). Deze
aansprakelijkheid voor inningskosten en verschuldigdheid van rente
vervalt, indien en voor zover dit wordt beslist bij uitspraak van een
daartoe door de NVM aangewezen
college of de rechter, in samenhang
met diens oordeel dat het door
het NVM-lid aan honoraria,
verschotten of onkosten
in
rekening gebrachte bedrag
niet verschuldigd is.
II. Diensten inzake tot stand komen
van overeenkomsten
Opdracht
1 Onder opdracht wordt voorzover niet anders blijkt in dit hoofdstuk
verstaan een opdracht tot het verlenen van diensten met betrekking
tot het tot stand komen van een overeenkomst inzake onroerend goed.
2 Het NVM-lid draagt zorg dat de opdrachtgever beschikt over informatie
omtrent het dienstenpakket van het NVM-lid, de rechten en verplichtingen
die voortvloeien uit de opdracht en de gebruikelijke gang van
zaken bij transacties met betrekking tot onroerend goed.
3 Indien het NVM-lid iemand beschouwt als opdrachtgever maar deze
het bestaan van de opdracht betwist en het bestaan van de opdracht
niet blijkt uit een door de opdrachtgever ondertekend en aan het
NVM-lid gericht stuk, ontbeert het NVM-lid het recht op betaling
wegens honorarium, verschotten of onkosten, tenzij hij het bestaan
van de opdracht op andere wijze kan bewijzen.
4 Tenzij anders overeengekomen staan de opdrachtgever uit hoofde
van zijn opdracht onder meer de volgende diensten ter beschikking:
- bespreking van en advies omtrent de mogelijkheden om tot de
beoogde overeenkomst te komen;
- beoordeling van de waarde van het betreffende onroerend goed;
- besteding van aandacht aan juridische, fiscale, bouwkundige en
andere van belang zijnde aspecten;
- advies over en het voeren van onderhandelingen;
- begeleiding bij de afwikkeling.
5 Het NVM-lid onthoudt zich van het aanvaarden van een opdracht
met betrekking tot een onroerend goed ter zake waarvan hij reeds
opdracht heeft van een andere opdrachtgever. Vloeit uit een lopende
opdracht voort dat het NVM-lid aan die opdrachtgever een dienst
verleent met betrekking tot onroerend goed ten aanzien waarvan hij
Algemene Voorwaarden NVM 5
tegelijkertijd uit hoofde van een andere lopende opdracht een dienst
zou moeten verlenen aan een andere opdrachtgever,
terwijl het
verlenen van de dienst aan de ene opdrachtgever in strijd is met het
belang van de andere opdrachtgever,
dan overlegt het NVM-lid met,
te zijner keuze, elk van deze opdrachtgevers of een van hen.
Het NVM-lid opent dit overleg in ieder geval zodra het stadium van
onderhandelingen tussen de betreffende opdrachtgevers wordt
bereikt. Het overleg dient te leiden tot het opschorten of eventueel
beëindigen van een van de opdrachten. Bij het overleg stelt het NVMlid
tevens de mogelijkheid aan de orde dat de opdrachtgever wiens
opdracht wordt opgeschort of beëindigd een collega-vastgoeddeskundige
inschakelt. Komt, al dan niet in strijd met het voorgaande,
tussen de opdrachtgevers
van hetzelfde NVM-lid een overeenkomst
tot stand, dan kan het NVM-lid in gevallen waarin de wet zich niet
tegen het in rekening brengen van courtage verzet, daaraan slechts
ten opzichte van een van hen een recht op courtage ontlenen.
6 De opdracht als zodanig houdt geen volmacht aan het NVM-lid in tot
het sluiten van overeenkomsten namens de opdrachtgever, aan de
opdracht kunnen echter volmachten worden verbonden en deze
kunnen ook later worden verstrekt.
7 De opdrachtgever onthoudt zich van activiteiten die het NVM-lid bij
het vervullen van zijn opdracht kunnen belemmeren of diens activiteiten
kunnen doorkruisen. De opdrachtgever maakt geen gebruik van
soortgelijke diensten van anderen dan
het NVM-lid behoudens in zoverre
uitdrukkelijk andere afspraken zijn
gemaakt.
Hij brengt buiten het NVMlid
om geen overeenkomst tot stand
en voert daartoe ook geen onderhandelingen.
6 Algemene Voorwaarden NVM
8 Indien een opdrachtgever aan verschillende NVM-leden opdracht
geeft, zijn de bepalingen van dit hoofdstuk onverkort op elk van deze
opdrachten van toepassing en is de opdrachtgever derhalve aan elk
van deze NVM-leden overeenkomstig dit hoofdstuk vergoeding van
verschotten, onkosten en courtage verschuldigd, behoudens in
zoverre met een of meer van deze NVM-leden daaromtrent uitdrukkelijk
andere afspraken zijn gemaakt.
9 Een opdracht loopt voor onbepaalde tijd. Hij eindigt onder meer door
- vervulling door het NVM-lid;
- intrekking door de opdrachtgever;
- teruggaaf door het NVM-lid.
Het NVM-lid heeft zijn opdracht vervuld, zodra de beoogde overeenkomst
als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is
gekomen. Het vervuld zijn van de opdracht laat onverlet zijn uit de
opdracht voortvloeiende verplichting om de opdrachtgever bij de
afwikkeling te begeleiden. Bij overeenkomsten, waarvan de definitieve
totstandkoming of de verplichting tot uitvoering, krachtens
een
tot de overeenkomst behorend beding, afhankelijk is van een
opschortende of ontbindende voorwaarde, is ook het vervuld zijn
van de opdracht daarvan afhankelijk. Teruggaaf van de opdracht
door
het NVM-lid is slechts mogelijk op grond van gewichtige
reden. Als
gewichtige reden wordt in elk geval beschouwd:
- de onder artikel II.5, tweede en volgende volzinnen beschreven situatie;
- verstoring van de relatie tussen NVM-lid en opdrachtgever.
Het intrekken
of teruggeven van een opdracht dient schriftelijk te
geschieden. Als datum voor een beëindiging van de opdracht geldt
de datum, waarop het NVM-lid respectievelijk de opdrachtgever de
schriftelijke mededeling inzake het intrekken of teruggeven ontvangt
of de in die mededeling genoemde latere datum.
Bij beëindiging of opschorting
van de opdracht kunnen kosten in
rekening worden gebracht overeenkomstig het bepaalde in artikel
II.23, 24 en 25.
Algemene Voorwaarden NVM 7
8 Algemene Voorwaarden NVM
Na het einde van de opdracht kunnen courtageverplichtingen ontstaan
overeenkomstig het bepaalde in artikel II.16. Wanneer een tot stand
gekomen overeenkomst door gebruikmaking van de wettelijke
bedenktijd (ex artikel 7:2 BW) wordt ontbonden, houdt de totstandkoming
van deze overeenkomst geen vervulling van de opdracht in.
10-14 Gereserveerd
Courtage
15 De opdrachtgever is aan het NVM-lid courtage verschuldigd indien
tijdens de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt,
ook al wijkt deze af van de opdracht. Dit geldt ook indien deze
overeenkomst niet het gevolg is van door het NVM-lid verleende
diensten, tenzij het een opdracht betreft van een opdrachtgeverkoper
of -huurder en deze koopt of huurt buiten het gebied waarop
de opdracht betrekking heeft.
16 De opdrachtgever is eveneens courtage verschuldigd indien de overeenkomst
weliswaar tot stand komt na het einde van de opdracht
maar het gevolg is van handelen in strijd met artikel II.7 of deze
totstandkoming verband houdt met dienstverlening van het NVM-lid
aan de opdrachtgever gedurende de looptijd van de opdracht.
Dit verband wordt behoudens tegenbewijs verondersteld aanwezig
te zijn indien de overeenkomst tot stand komt binnen drie maanden
na het einde van de opdracht. Indien de opdracht eindigt als gevolg
van intrekking door de opdrachtgever en de opdrachtgever bij de
intrekking een termijn in acht neemt, is bovengenoemde periode van
drie maanden zoveel korter als er tijd ligt tussen het moment waarop
het NVM-lid de schriftelijke mededeling inzake de intrekking ontvangt
en dat waarop de opdracht
eindigt. Het voorgaande geldt niet indien
ten tijde van het einde van de opdracht een soortgelijke opdracht aan
een professionele vastgoeddeskundige is verstrekt en deze opdracht
op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog loopt.
Algemene Voorwaarden NVM 9
17 Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door wanprestatie van
een der partijen of om andere reden niet tot uitvoering komt, laat dit
het recht van het NVM-lid op courtage onverlet. Bij overeenkomsten,
waarvan de definitieve totstandkoming of de verplichting tot uitvoering,
krachtens een tot de overeenkomst behorend
beding, afhankelijk
is van een opschortende of ontbindende
voorwaarde, is ook het
recht op courtage daarvan afhankelijk, tenzij een van partijen of beide
de betreffende voorwaarde niet overeenkomstig de strekking hanteren.
Wanneer een tot stand gekomen overeenkomst door gebruikmaking
van de wettelijke bedenktijd (ex artikel 7:2 BW) wordt ontbonden,
vervalt het recht op courtage met betrekking tot deze overeenkomst.
18 Het bedrag van de courtage is afhankelijk van de soort en inhoud
van de tot stand gekomen overeenkomst, ook al wijkt deze af van de
opdracht en ongeacht of de overeenkomst tijdens de looptijd van de
opdracht dan wel na het einde daarvan tot stand komt. Het bedrag
wordt bepaald door hetgeen NVM-lid en opdrachtgever zijn overeengekomen.
Wanneer een courtageverplichting
overeenkomstig het
bepaalde in artikel II.16 ontstaat na het einde van de opdracht, het
NVM-lid nauwelijks werkzaamheden heeft verricht en de opdrachtgever
daar niet of nauwelijks voordeel van heeft gehad, bedraagt
de courtage een naar redelijkheid vast te stellen deel van het tarief.
19 Onder de totstandkoming van een overeenkomst wordt tevens
verstaan het door opdrachtgever meewerken aan een handeling als
gevolg waarvan het onroerend goed geheel of gedeeltelijk wordt
verkocht, verhuurd of toebedeeld aan de opdrachtgever en/of een
derde en in verband daarmee de uitvoering van de opdracht geen
verdere voortgang vindt.
20 Over de kosten verbonden aan de totstandkoming en de uitvoering
van een overeenkomst, zoals notariële kosten en overdrachtsbelasting,
is geen courtage verschuldigd. De verschuldigdheid en het bedrag
van de courtage worden niet beïnvloed door hetgeen de partijen bij
de overeenkomst daaromtrent onderling overeenkomen.
21 Ingeval het NVM-lid door toedoen van zijn opdrachtgever niet kan
vaststellen over welk bedrag hij courtage in rekening moet brengen,
heeft hij het recht dit bedrag volgens eigen taxatie te bepalen
en is
de naar dit bedrag berekende courtage verschuldigd.
22 Met inachtneming van het bepaalde in artikel II.17 is de courtage
verschuldigd en opeisbaar op het moment van het tot stand komen
van de overeenkomst.
Kosten
23 Tenzij anders overeengekomen vergoedt de opdrachtgever de kosten
die het NVM-lid ten behoeve van de opdrachtgever maakt.
Ten aanzien van het maken van deze kosten en de omvang ervan
dient het NVM-lid tevoren met zijn opdrachtgever overleg te plegen.
Een en ander geldt eveneens als de opdracht wordt opgeschort of
eindigt door intrekking, teruggaaf of anderszins.
24 Onverminderd het in artikel II.23 gestelde is de opdrachtgever die een
opdracht tot dienstverlening intrekt of opschort bovendien aan het
NVM-lid een vergoeding verschuldigd. Indien over de hoogte van
deze vergoeding geen afspraken zijn gemaakt, dient deze naar
redelijkheid te worden vastgesteld.
25 Opdrachtgever en NVM-lid kunnen, indien daartoe aanleiding is, het
bepaalde in artikel II.24 van overeenkomstige toepassing verklaren
voor geval de opdracht op andere wijze dan door intrekking eindigt.
26-30 Gereserveerd
Koop en Verkoop
31 Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de
koopsom, wordt onder koopsom verstaan:
a) Het bedrag dat koper en verkoper als zodanig overeenkomen. Is over
de koopsom omzetbelasting verschuldigd of is deze in de koopsom
10 Algemene Voorwaarden NVM
begrepen dan wordt onder koopsom mede verstaan het bedrag van
de omzetbelasting tenzij de koper gerechtigd is om de omzetbelasting
in aftrek te brengen;
b) Indien bij een overeenkomst van koop en verkoop de tegenprestatie
bestaat uit een lijfrentevergoeding: de waarde welke aan het onroerend
goed wordt toegekend ter berekening van de verschuldigde
overdrachtsbelasting;
c) Bij in aanbouw zijnde of nog te bouwen onroerende zaken:
het overeengekomen bedrag van koop- en aanneemsom tezamen
dan wel de verwachte, uit de overeenkomst blijkende bouwsom of
stichtingskosten; een en ander met inbegrip van omzetbelasting,
tenzij de koper gerechtigd is de omzetbelasting in aftrek te brengen;
d) Bij koop en verkoop van een recht van erfpacht, dan wel van een
opstal op erfpachtsgrond: het bedrag dat de koper en verkoper als
zodanig overeenkomen, vermeerderd met een bedrag gelijk aan het
tienvoud van de periodieke vergoeding op jaarbasis;
e) Bij koop en verkoop van appartementsrechten: de koopsom van het
appartementsrecht;
f) Bij koop en verkoop van lidmaatschapsrechten in een coöperatie
tot exploitatie van onroerend goed of van aandelen in onverdeelde
eigendommen: de koopsom van het betreffende lidmaatschapsrecht
of aandeel, zonder aftrek van het aandeel in een eventuele
hypothecaire lening;
g) Bij koop en verkoop van aandelen in een naamloze of besloten vennootschap:
de, blijkens het betreffende aantal aandelen, verhandelde
fractie in de verkoopwaarde van het onroerend goed van de
vennootschap;
Algemene Voorwaarden NVM 11
12 Algemene Voorwaarden NVM
Ell wipont trenz beynocad horterr ugams aleng wuqu trenzur
naw prucas. Ques uon applers su quosa yopsa prucas wook
idett divias. Ell witt pont trenz beynocad horterr. Mitz slup as
trenses druvas chartis pretium quotus arroget annos.
h) Bij ruilkoop: de gezamenlijke waarde van
de daarbij betrokken onroerende goederen;
32 Met koop en verkoop worden gelijkgesteld
overeenkomsten
a) van ruilkoop;
b) van huurkoop;
c) van koop en verkoop op afbetaling;
d) van koop en verkoop die niet of niet zonder meer de verplichting tot
eigendomsoverdracht bevatten (economische overdracht);
e) tot het vestigen van het recht van erfpacht of opstal.
33 Indien er, behalve het onroerend goed, ook roerende zaken
(bijvoorbeeld in de vorm van meubilair, stoffering en inventaris) of
vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) worden gekocht en
verkocht, of er tevens vermogensrechten zoals schadevergoedingen,
inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken op derden worden
overgedragen dan wel zulke rechten door partijen jegens elkaar
worden overeengekomen, wordt onder koopsom mede verstaan de
koopsom van deze zaken en vermogensrechten.
34-35 Gereserveerd
Huur en Verhuur
36 Indien de hoogte van de courtage afhankelijk is gesteld van de
huursom, wordt onder huursom verstaan:
a) de prestatie die de huurder en verhuurder overeenkomen als
vergoeding voor het enkel genot van het onroerend goed voor het
eerste huurjaar;
b) Indien krachtens de overeenkomst in enig volgend jaar aan huur een
ander bedrag verschuldigd zal zijn dan in het eerste huurjaar, dit bedrag
bij het tot stand komen van de overeenkomst reeds vastligt en het
kennelijk een andere strekking heeft dan het in gelijke tred houden van
de huur met de waarde-ontwikkeling van de euro: het totaal van die
Algemene Voorwaarden NVM 13
bedragen, gedeeld door het aantal jaren waarop zij betrekking hebben;
c) Indien de huursom niet in geld wordt uitgedrukt: het bedrag dat het
NVM-lid volgens eigen taxaties juist acht.
37 Gedeelten van huurjaren gelden voor de berekening van de courtage
als geheel huurjaar.
Overeenkomsten voor onbepaalde tijd en overeenkomsten voor korter
dan vijf jaar die voorzien in verlenging door optie of anderszins,
worden voor de berekening van de courtage beschouwd als overeenkomsten
aangegaan voor een periode van vijf jaar of zoveel minder
als overeenstemt met een in de overeenkomst voorziene einddatum.
In overeenkomsten voor een periode van vijf jaar of langer, als
mogelijkheid opgenomen optiejaren of jaren van stilzwijgende
verlenging hebben geen invloed op hoogte van de courtage.
38 Met overeenkomsten van huur en verhuur worden gelijkgesteld:
a) pachtovereenkomsten;
b) huur-ruilovereenkomsten;
c) overeenkomsten tot ingebruikgeving;
d) overeenkomsten betreffende een zakelijk recht van gebruik of
bewoning;
e) andere vergelijkbare overeenkomsten, zoals leasing.
39 Indien ter gelegenheid van de totstandkoming van de huurovereenkomst
een optierecht tot koop, een voorkeursrecht tot koop, of een
koopplicht wordt overeengekomen voor een som waarvan de grootte
of de wijze van berekening daarvan
in de overeenkomst is vastgelegd of
die met behulp van het NVM-lid moet
worden bepaald en de koop wordt
geëffectueerd tijdens de overeengekomen
of verlengde looptijd
14 Algemene Voorwaarden NVM
Algemene Voorwaarden NVM 15
van de oorspronkelijke of vernieuwde huurovereenkomst, is tevens
courtage wegens de koop en verkoop verschuldigd overeenkomstig
de overeengekomen tarieven bij koop en verkoop. Indien over de
hoogte van tarieven bij koop en verkoop geen afspraken zijn gemaakt,
dient die courtage naar redelijkheid te worden vastgesteld.
40 Indien er roerende zaken (zoals meubilair, stoffering, inventaris) of
vermogensrechten (bijvoorbeeld goodwill) mede worden gehuurd
of verhuurd, wordt onder huursom mede begrepen de voor deze
goederen overeengekomen huurprijs. Worden de goederen mede
gekocht en verkocht of worden vermogensrechten zoals schadevergoedingen,
inschrijvingen, bijdragen en dergelijke aanspraken
op derden overgedragen dan wel zulke rechten door partijen jegens
elkaar overeengekomen, dan is daarover courtage verschuldigd overeenkomstig
de overeengekomen
tarieven bij koop en verkoop.
Indien
over de hoogte van tarieven bij koop en verkoop geen afspraken zijn
gemaakt, dient die courtage naar redelijkheid te worden vastgesteld.
Hypotheken
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke
voorwaarden vastgesteld.
Veiling
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke
voorwaarden vastgesteld.
III. Taxatie
1 Onder een opdracht tot taxatie wordt in dit hoofdstuk verstaan een
opdracht tot het geven van een waardeoordeel en het uitbrengen van
een eenvoudig rapport daaromtrent. Een opdracht tot taxatie houdt
geen opdracht tot het verrichten van een bouwkundige keuring in.
2 Het rapport omvat de naam van de opdrachtgever, een korte, zakelijke
omschrijving van het getaxeerde, de bijbehorende kadastrale
gegevens,
het gevraagde oordeel over de waarde en de soort daarvan,
een aanduiding van bijzondere omstandigheden
waarmee bij dit
oordeel rekening is gehouden, het doel van de taxatie en de datum
waarop deze is verricht.
3 Het rapport wordt aan de opdrachtgever uitgebracht. Het NVM-lid
aanvaardt alleen ten opzichte van hem verantwoordelijkheid voor de
inhoud van het rapport. Het staat de opdrachtgever vrij het rapport
of gegevens daaruit, tenzij dit kennelijk voor hem alleen bestemde
informatie bevat, ter inzage of beschikking te stellen van derden, mits
hij het verschuldigde honorarium aan het NVM-lid heeft voldaan en
hij deze derde duidelijk maakt dat het NVM-lid ten aanzien van de
inhoud van het rapport geen verantwoordelijkheid jegens derden aanvaardt.
Het NVM-lid stelt het rapport niet ter beschikking van derden
dan in overleg met zijn opdrachtgever.
4 Bij een opdracht aan meer NVM-leden gezamenlijk brengen deze
NVM-leden gezamenlijk rapport uit. In dit rapport komen hun gezamenlijke
bevindingen tot uitdrukking. Slagen de NVM-leden er niet
in tot gezamenlijke conclusies te komen, dan treden zij in overleg
met de opdrachtgever omtrent het uitbrengen van een rapport
waarin hun uiteenlopende conclusies voorkomen.
5 Indien het tarief afhankelijk is gesteld van de taxatiewaarde wordt
onder taxatiewaarde verstaan:
a) Bij taxatie van de waarde van een aandeel in een onroerend goed:
de getaxeerde waarde van het gehele onroerende goed;
16 Algemene Voorwaarden NVM
b) Bij taxatie van de waarde van een appartementsrecht
of van een lidmaatschapsrecht
van een coöperatie: de getaxeerde
waarde van dat appartementsrecht of dat
lidmaatschapsrecht.
c) Bij taxatie van de waarde van opstallen
op erfpachtsgrond of het recht van
erfpacht (al dan niet met de rechten
van de erfpachter op de opstallen): het
getaxeerde bedrag, vermeerderd met het bedrag dat gelijkstaat aan
het tienvoud van de geldende canon op jaarbasis;
d) Indien de opdracht betrekking heeft op meer dan één soort waarde,
of indien het voor het geven van het gevraagde waardeoordeel
noodzakelijk is tevens andere soorten waarden te beoordelen en deze
oordelen in het rapport vermeld worden: de waarde waarvan de over-
eengekomen bijbehorende tariefberekening
de hoogste uitkomst geeft;
e) Bij een taxatie ten behoeve van een geldlening onder hypothecair
verband: de onderhandse verkoopwaarde (ook wel marktwaarde
genoemd), tenzij deze lager is dan de executiewaarde.
6 Het tarief wordt in rekening gebracht per perceel. Vormen de percelen
echter een complex, of kunnen zij vanwege hun ligging ten opzichte
van elkaar daarmee worden gelijkgesteld, dan worden zij voor de
berekening van het tarief beschouwd als vormen zij één perceel.
7 Bij taxatie ingevolge een aan meer NVM-leden verstrekte opdracht
wordt het tarief door ieder NVM-lid in rekening gebracht.
8 Bij intrekking van een opdracht voordat deze is uitgevoerd is de
opdrachtgever voor de reeds verrichte werkzaamheden aan het
NVM-lid een honorarium verschuldigd. Indien over de hoogte van dit
honorarium geen afspraken zijn gemaakt, dient deze naar redelijkheid
te worden vastgesteld.
9 Verschotten worden in rekening gebracht. Hetzelfde kan naar redelijkheid
worden gedaan ten aanzien van gemaakte reis- en verblijfkosten.
Algemene Voorwaarden NVM 17
IV. Onteigening
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke
voorwaarden vastgesteld.
V. Vastgoedmanagement
1 Onder een opdracht tot vastgoedmanagement wordt in dit hoofdstuk
verstaan een opdracht tot het ten behoeve van de opdrachtgever verlenen
van diensten met betrekking tot een of meer aan de opdrachtgever
toebehorende of onder zijn zeggenschap staande onroerende
zaken, die de instandhouding en de exploitatie ten goede komen en
bijdragen tot een optimaal rendement van de belegde financiële
middelen. De te verlenen diensten kunnen zowel van commerciële
als van technische of administratieve aard zijn.
De onderstaande diensten kunnen onder andere behoren tot het
dienstenpakket van een vastgoedmanager:
- verzorging van de huurincasso;
- bemoeienis met bijkomende leveringen en diensten (administratieve
verwerking, verrekening met huurders, controle op de kwaliteit van
de leveringen en diensten);
- verzorging van de betaling van
kosten en lasten;
- werkzaamheden in verband
met periodieke huurprijswijzigingen;
- verzorging van het onderhoud
(behandeling, beoordeling en
18 Algemene Voorwaarden NVM
het doen verhelpen van klachten, periodieke inspectie, meerjarenplanning,
verzorging van controle en betaling van rekeningen);
- verzorging van het opnieuw verhuurd worden van leegkomende
gedeelten en andere activiteiten met betrekking tot verhuurmutaties;
- verstrekking van adviezen.
2. De vastgoedmanager draagt er zorg voor dat een opdracht tot
vastgoedmanagement schriftelijk wordt vastgelegd.
3. Het intrekken van een opdracht tot vastgoedmanagement dient
schriftelijk te geschieden. Bij intrekking dient een opzegtermijn van
ten minste drie kalendermaanden in acht te worden genomen.
Administrateurschap vereniging van eigenaren
Voor deze vorm van dienstverlening heeft de NVM geen specifieke
voorwaarden vastgesteld.
VI. Geschillenregeling en branchegarantie
1. Geschillen tussen het NVM-lid en zijn opdrachtgever over de totstandkoming
of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking
tot door het NVM-lid te leveren of geleverde diensten, kunnen zowel
door de opdrachtgever als door het NVM-lid worden voorgelegd aan
de Geschillencommissie Makelaardij, Bordewijklaan 46, 2591 XR Den
Haag (www.degeschillencommissie.nl).
2. Ten aanzien van geschillen over aansprakelijkheid voor schade is
de geschillencommissie slechts bevoegd indien deze een financieel
belang van 10.000 euro niet te boven gaan.
3. Een geschil wordt door de Geschillencommissie slechts in behandeling
genomen, indien de opdrachtgever zijn klacht eerst volledig en
duidelijk omschreven bij het NVM-lid heeft ingediend.
Algemene Voorwaarden NVM 19
4. Nadat de klacht bij het NVM-lid is ingediend, moet het geschil
uiterlijk drie maanden na het ontstaan daarvan bij de Geschillencommissie
aanhangig worden gemaakt.
5. Wanneer de opdrachtgever een geschil voorlegt aan de Geschillencommissie,
is het NVM-lid aan deze keuze gebonden. Indien het
NVM-lid een geschil aan de Geschillencommissie wil voorleggen,
moet hij de opdrachtgever schriftelijk of in een andere passende
vorm vragen zich binnen vijf weken uit te spreken of hij daarmee
akkoord gaat. Het NVM-lid dient daarbij aan te kondigen dat hij zich
na het verstrijken van voornoemde termijn vrij zal achten het geschil
bij de rechter aanhangig te maken.
6. De Geschillencommissie doet uitspraak met inachtneming van de
bepalingen van het voor haar geldende reglement. Het reglement
van de Geschillencommissie wordt desgevraagd toegezonden.
De beslissingen van de Geschillencommissie geschieden bij wege
van bindend advies. Voor de behandeling van een geschil is een
vergoeding verschuldigd.
7. Uitsluitend de rechter dan wel de hierboven genoemde
Geschillencommissie is bevoegd van geschillen kennis te nemen.
VII. Branchegarantie nakoming
bindende adviezen
1. De NVM staat tegenover de opdrachtgever borg voor de nakoming
van het door de geschillencommissie uitgebrachte bindend advies
tot maximaal 10.000 euro, voor het meerdere heeft de NVM een
inspanningsverplichting om ervoor te zorgen dat het NVM-lid het
bindend advies nakomt, tenzij het bindend advies binnen twee
maanden na verzending hiervan ter toetsing wordt voorgelegd aan
de rechter en het vonnis waarbij de rechter het bindend advies
onverbindend verklaart in kracht van gewijsde is gegaan.
20 Algemene Voorwaarden NVM
2. Situaties van surseance van betaling en faillissement zijn van de
nakomingsgarantie uitgesloten zolang het geschil nog niet ter
zitting is behandeld. Situaties van bedrijfsbeëindiging zijn van de
nakomingsgarantie
uitgesloten zolang het geschil nog niet
aanhangig is gemaakt.
3. De opdrachtgever kan schriftelijk een beroep doen op de nakomingsgarantie
nadat aantoonbaar is gebleken dat het NVM-lid het bindend
advies niet zelf nakomt, noch het bindend advies binnen
2 maanden na verzending hiervan ter toetsing aan de rechter voorlegt.
De uitbetaling van het bedrag geschiedt binnen een termijn van
één kalendermaand na ontvangst van het beroep onder voorwaarde
dat de opdrachtgever zijn vordering op het NVM-lid aan de NVM
heeft overgedragen.
Algemene Voorwaarden NVM 21
22 Algemene Voorwaarden NVM
Wijziging van 19 mei 2000
1 De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang
van 1 juli 2000. Voor opdrachten en dienstverlening, lopend op
30 juni 2000 blijft de op dat moment geldende tekst van Voorwaarden
NVM 2000 van toepassing, met dien verstande dat de leden bevoegd
zijn voor deze opdrachten en dienstverlening
de nieuwe tekst toe te
passen, indien dit voor de cliënt gunstiger is, of deze daarmee
uitdrukkelijk instemt.
2 Het algemeen bestuur is bevoegd om indien het dat in het belang
van de NVM acht, de tekst van Voorwaarden NVM 2000 te wijzigen.
Wijziging van 23 augustus 2001
De bij deze aangebrachte wijziging treedt in werking met ingang
van 1 januari 2002. De overgangsbepalingen van 19 mei 2000 blijven
onverkort van toepassing.
Wijziging van 7 augustus 2003
De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang
van 1 september 2003. De overgangsbepalingen van 19 mei 2000 en
23 augustus 2001 blijven onverkort van toepassing.
Wijziging van 9 december 2005
De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang
van 15 februari 2006. De overgangsbepalingen van 19 mei 2000, 23
augustus 2001 en 7 augustus 2003 blijven onverkort van toepassing.
wijziging van 16 december 2010
De bij deze aangebrachte wijzigingen treden in werking met ingang
van 1 februari 2011. De overgangsbepalingen van 19 mei 2000, 23
augustus 2001, 7 augustus 2003 en 9 december 2005 blijven
onverkort van toepassing.
Overgangsbepalingen bij de wijziging van
Voorwaarden NVM 2000
Algemene Voorwaarden NVM 23
Aldus vastgesteld en als de leden bindend reglement aangewezen
in de ledenvergadering van de NVM van 19 mei 2000, gewijzigd
(art. VI.4) bij besluit van het algemeen bestuur van 23 augustus 2001
ingaande 1 januari 2002, vervolgens gewijzigd (art. II.9 en II.17) bij
besluit van het algemeen bestuur van 7 augustus 2003, ingaande
1 september 2003, vervolgens gewijzigd (titel, voorwoord en artikel
I.1) bij besluit van het algemeen bestuur van 9 december 2005,
ingaande 15 februari 2006 , vervolgens gewijzigd (artikel VI en VII) bij
besluit van het algemeen bestuur van 16 december 2010, ingaande
1 februari 2011.
Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g.
en vastgoeddeskundigen NVM
Fakkelstede 1
Postbus 2222
3430 DC Nieuwegein
T 030 - 608 51 85
I www.nvm.nl
NVM/11404/02/